编者按:


本文中的“物权类合同”指以创设、移转物权为目的,或者说是以“物权”为标的的合同。为区分表达,物权类合同以外的合同,在本文中临时被称为“普通合同”。


在对物权类合同与普通合同进行对比的基础上,本文依据《民法典》及相关法律法规,梳理主要物权交易模式与合同类型(包括所有权、用益物权、担保物权)。以期帮助律师在起草审查合同时,更快判断某类合同是否可行,“当事人是否能够合法的取得某一项物权”。

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物权类合同与普通合同的简要对比

1. 物权类合同类型有限,普通合同类型无限。


物权法定,现行法律环境下的物权类别非常有限,相应交易模式也有限。另一方面,合同自由、债权意定,对应合同类型无限,当事人可以约定五花八门的债权债务。


因此,律师只能掌握主要的普通合同类型而不可能了解所有的普通合同类型,但却应该了解几乎所有的“物权类合同类型”。这样,律师就能在起草审查合同时,快速地事先判断“当事人是否能够合法地取得某一项物权”,从而判断这类合同是否可行。


2. 物权类合同与普通合同的选择。


如果该物权实际上是不允许此类交易模式,也就是说双方不可能创设或转让此项物权,那么律师应建议停止交易,或者调整合同类型为“普通合同”。


调整为“普通合同”时,合同的标的就不是物权,当事人不能获得物权。如无特殊情形,合同仍有效,仍产生债权,但无法取得物权的对世效力。这种交易模式能否满足当事人的需求,就需要具体权衡分析了。


例如:城里人想通过“买卖”取得农村房屋的物权(所有权)是基本上行不通的,此时只能调整为租赁或类似使用权转让的合同。


3. 物权类合同一般要考虑登记问题,未经登记不产生物权或者无法对抗第三人。


物权类合同以及转让知识产权的合同,一般都涉及登记手续,不经登记,就无法产生对抗第三人的效果。


4. 处理合同的依据不同。


物权类合同必须同时依据合同编规则和物权编规则,前者处理合同的成立生效问题,后者处理物权的设立、流转问题。普通合同则主要依据合同编规则。


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主要物权交易模式与合同类型归纳


物权的交易模式可以简单分为“创设”和“转让”两种模式,前者是在他人物权上创设用益物权或担保物权,后者则是物权的移转,转让方丧失原有物权,受让方取得物权。


(点击图片可放大查看)

上面较详细的表格,可以简化为下面这个物权交易模式与合同类型示意图。


(点击图片可放大查看)


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延伸:知识产权类合同


前面所说的"创设、转让”是针对物权的,知识产权是准物权,可以适当参照用于对知识产权交易模式的理解。


1. 知识产权的创设。


知识产权本身也不是通过合同“创设”的,但合同可以对知识产权的归属作出约定。

如果用于担保,则合同对应“商标权质押合同、专利权质押合同”等。


2. 知识产权的转让——对应“知识产权转让合同”。


如商标转让合同、专利申请权转让合同。知识产权转让时,出让方就会失去原属于自己的知识产权。知识产权不是所有权,不能叫“买卖”,“软件买卖合同”这种说法是错误的。


3. 以知识产权为对象的“普通合同”是多种多样的,最典型的是“许可”。


因为知识产权对应的智力成果可以同时被多个主体使用,因而存在“许可”这种特殊合同类型,动产、不动产则不存在“许可”的说法。许可不涉及知识产权的转让。


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部分合同类型用语的规范


通过上面交易模式的梳理,我们可以在合同标题、条款中对合同类型、交易模式的表述用语进行一些规范:


1. 买卖——一定是指“物权中的所有权”的转让。


商品房买卖中其实也有国有土地使用权(用益物权)的转让,但是毕竟还是以房屋所有权的转让为主,因此仍名为“买卖”。


买卖关系的主体身份建议叫作卖方(或出售方、供应方)与买方(或采购方、需求方)。


2. 转让——一定是指原权利人丧失权利。


除了所有权之外,所有权利包括债权、股权的移转都可以使用“转让”。


如果是所有权、用益物权、知识产权、债权等多项资产混合标的的移转,一般仍叫“转让”。广义的转让,可以包括所有权的移转。


无论如何,只要是“转让”,都应该代表“原权利人丧失权利”,如果原权利人并非丧失权利,则合同类型不应该叫作“转让”。(可拆分的标的物的部分转让,对这部分转让出去的,原权利人也丧失了权利)


转让关系的主体身份建议叫作转让方(或出让方)与受让方。


3. 许可——仅限于知识产权类交易。


动产、不动产如果允许对方使用,应该是租赁、合作或更合适的类型,不应该叫作许可。许可关系的主体身份建议叫作许可方、被许可方。


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